上海2021年公积金最低多少钱_新泾镇公积金价格

1.7月以来近70个城市发布稳楼市新政

2.上海社保在哪儿查询

3.无锡汽车站到无锡住房公积金 要坐记录公交车去？ 最好能说详细一点 谢谢 给高分

4.范仲淹一生的大事年表

5.怎么成为房产销冠

6.白羊座购房指南 高绿低密环境好

7月以来近70个城市发布稳楼市新政

（董添）7月以来，近70个城市发布稳楼市新政，部分地区为鼓励楼市成交，推出了一系列创新性措施。业内人士表示，稳楼市政策效果逐步传导至市场端，市场信心逐步提升，同时房企拿地积极性有所提高。

推出优惠活动

有的地区推出购买商业属性住房可以享受与住宅相同的水、气以及供暖价格政策。

日前，河北承德在房地产展示交易会上宣布，进一步为开发企业展示品质楼盘提供空间，并特别提出商房民享，购买自住型公寓类项目享受住宅水、气、暖价同等政策，商业属性政策不变。降低首付比例，普通住宅首套房首付比例为20%，二套房首付比例为30%。购买二星及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住或新建全装修自住住房的住宅公积金额度上浮20%。

有的地区对中介机构给予财政补贴。7月8日，江西省宜春市樟树市印发《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》的通知，在2022年7月1日至2022年12月31日期间，已备案的中介机构每销售一套商品房，给予1000元财政奖励。另外，根据该政策，在2022年7月1日至2022年12月31日期间，在市规划建成区购买新建商品房（以合同网签时间为准），属首次购买住房的，给予300元/平方米补贴；属非首次购买住房的，给予200元/平方米补贴。符合国家二孩、三孩政策的家庭，凭户口本购买新建商品住房时，分别给予300元/平方米、500元/平方米补贴。购买非住宅商品房的，给予300元/平方米补贴。

近期，安徽池州、山东德州等地发布举行房展会的消息，并配合推出优惠活动，主要包括契税补贴、购房补贴、发放消费券、下调首付比例等内容。其中，在哈尔滨市主城9区内购买新房，给予100%契税补贴；购买二手住房，给予50%契税补贴。

政策效果逐步显现

中指研究院数据显示，7月以来，已有近70个城市发布稳楼市政策。各地因城施策，促进房地产市场健康稳定发展。

稳楼市政策效果逐步显现，部分地区楼市成交出现较为明显的复苏。

7月24日，江西宜春表示，樟树市住建局因城施策，结合市场实际，拟定《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》，旨在认真贯彻落实省、市对于房地产市场的调控工作要求，分别从实行购房和销售补贴政策、优化房地产配套规划、加大金融政策支持力度、拓展库存去化渠道、促进房地产业发展、优化政务环境六个方面，共计出台23条针对性措施，以促进房地产业良性循环和健康发展。其中购房和销售补贴政策针对性强，补贴力度较大，反响较大。自文件下发，销售效果较上个月有明显改善，截至目前销售面积环比增长64%，销售额环比上升65%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，稳楼市政策效果逐步传导至市场端，市场信心逐步提升，预计四季度市场会有明显改善。

房企拿地积极性提升

随着销售逐步企稳，房企拿地的积极性有所恢复。7月25日，上海开启今年第二轮土拍，首日17幅地块皆顺利出让，无一流拍。部分地块房企竞拍积极性较高。

从上市房企近期发布的公告看，不少房企拿地积极性有所提高，部分房企拿地金额较高。

陆家嘴公告显示，全资子公司上海佳川置业有限公司（简称“佳川置业”）于2022年7月25日以47.7亿元竞得上海市浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706单元C06-03地块，土地出让面积为63675.3平方米，挂牌起始价为43.58亿元，出让年限为70年，容积率为2.0。公司称，该地块处于川沙新市镇的门户位置，与佳川置业已持有的川沙新市镇C04-12、C04-13、C04-14地块及C06-01、C06-02地块相邻，本次竞得该地块预期能与上述地块形成良好的互动，凸显规模优势。

7月25日，城投控股全资子公司上海城投置地（集团）有限公司竞得上海宁区新泾镇一宗地块，该地块出让面积为23047.8平方米，出让价款约为27.63亿元。出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的8%以上，绿地率为35%。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，当前核心城市优质地块受到房企追捧，优质地块楼盘去化速度较快，对房企吸引力较大。

上海社保在哪儿查询

法律主观：

关于 上海社保 个人缴费查询的方法： 1、 社保 中心查询，如果对着自己的社保账号不清楚，可以携带 到各区 社会保险 经办机构业务办理大厅查询。 2、上网查询，登陆所在城市的劳动保障网或社会保险业务网站，点击 个人社保 信息查询窗口，输入本人和密码，即可查询本人参保信息。 3、电话查询，拨打劳动保障综合服务电话进行政策咨询和信息查询。 4、触摸屏查询：各区社会保险经办机构业务办理大厅内如果设有社会保险触摸屏查询系统，刷卡或根据屏幕提示输入卡号或进行查询。

社会保障卡，是由劳动和社会保障部统一规划，由各地劳动保障部门面向社会发行，用于劳动和社会保障各项业务领域的集成电路卡(IC卡)。面向城镇从业人员、失业人员和离退休人员发放的称为社会保障(个人)卡，面向用人单位发放的称为社会保障(用人单位)卡。人社部表示将用5年左右时间，使社会保障卡普遍具有金融功能。人社部副部长胡晓义2011年8月30日在国新办新闻发布会介绍，社会保障卡用全国统一标淮，社会保障号码按照《社会保险法》的有关规定，用公民身份号码。上海社保卡办理攻略指南：一、办事所需手续、材料及相关文件1、居民;2、居民户口簿或户籍证明。二、收费标准根据上海市财政局、物价局《关于同意收取社会保障卡工本费的复函》(沪财综(2000)9号、沪价行(2000)052号)文件，规定收费标准为每张50元;但对首次申领的居民一律减半收取工本费即：每张25元。三、办事程序1、申领符合社会保障卡申领条件的市民，可以通过电话向服务站预约或者直接前往服务站申领社会保障卡。(1)电话预约申领：①申请人进行电话预约时，应当将本人的公民身份号码和姓名告知服务站;②服务站通过市级信息交换平台从市信息服务中心下载申请人的相关信息;③经确认，下载信息与申请人电话提供信息一致的，服务站应当与申请人约定正式申领的时间。如市信息服务中心共享数据库无申请人的相关信息时，服务站应当告知申请人办理户籍登记手续后再行申领。(2)直接申领：①申请人直接前往服务站申领时，服务站应当核实申请人填写的《上海市社会保障卡申领登记表》的相关内容与申请人交验的居民、居民户口簿或者户籍证明的信息一致。②通过市级信息交换平台从市信息服务中心下载申请人的相关信息。③经确认，下载信息与申请人书面填写信息一致的，服务站应当受理申领。(3)异常处理：①下载信息与申请人电话提供信息、书面填写信息以及各类有效证件载明的信息不一致时，服务站应当暂缓受理申领，并告知申请人暂缓受理的原因和恢复受理途径，同时将信息不一致的情况通知市信息服务中心。②申请人居民上的公民身份号码、姓名与居民户口簿或者户籍证明的信息不一致时，服务站应当告知申请人到户籍所在地公安派出所(警署)，按户籍管理规定更正信息后再行申领。③市信息服务中心共享数据库无申请人的相关信息时，服务站应当告知申请人办理户籍登记手续后再行申领;2、领卡(1)申请人收到领取社会保障卡的通知后，应当凭本人的居民领取。(2)委托代领社会保障卡的，应当出具由委托人签名或者盖章的书面委托书、委托人的居民和被委托人的居民或者社会保障卡。(3)领取通知发出30日后申请人仍未领取的，服务站应当将有关滞领信息传送至市信息服务中心。四、办事时限服务站受理申领后，应当及时将有关申领信息传送至市信息服务中心。如逾时未传送，申请人可向投诉部门投诉。五、承办部门浦东新区各街道(镇)社会保障卡服务站办公地址及邮编：浦兴路街道社保卡服务站-----------凌河路69号201206上钢新村街道社保卡服务站----昌里路335号204室200126梅园新村街道社保卡服务站-----乳山路130弄21号200120潍坊新村街道社保卡服务站-----浦电路149弄182号200122南码头路街道社保卡服务站--------沂南路111号200125周家渡街道社保卡服务站---南码头路1136弄35号乙200125金杨新村街道社保卡服务站--------博山东路699号200135洋泾街道社保卡服务站--------博山路51弄60号200135东明路街道社保卡服务站-----上南路4206弄1-3号200124沪东新村街道社保卡服务站--------兰城路247号200129塘桥街道社保卡服务站--------浦建路211弄12号200127花木镇社保卡服务站--------------梅花路289号201204川沙镇社保卡服务站------------川环南路716号201200高桥镇社保卡服务站---------------欧高路77号200137北蔡镇社保卡服务站-------莲中路211弄25号201204三林镇社保卡服务站--------三林路345号200126高东镇社保卡服务站----------杨元镇南路116号200137曹路镇社保卡服务站--------------龚新路483号201209金桥镇社保卡服务站-------------金高路1650号20120庆镇社保卡服务站--------------前哨路112号201201唐镇社保卡服务站------------唐兴路495号201203张江镇社保卡服务站------横沔江路112号107室201203高行镇社保卡服务站--------------东靖路1801号200137机场镇社保卡服务站--------------施宏路385号201202六、监督渠道浦东新区劳动和社会保障局机关党委地址：世纪大道2001号4号楼305室邮编：200135电话：68542739七、《社会保障卡》的功能：1、医保参保人员均凭卡就医购药、结算费用及办理个人医疗保险事务。2、持卡办理失业或求职登记、申领失业保险金和生育保险金、申办非正规劳动组织，申请培训费补贴以及职业资格鉴定和劳动能力鉴定。3、持卡办理户籍变更。4、持卡办理婚姻登记、申请社会求助。5、持卡办理公积金申请登记，进行公积金相关政策查询。6、申请因私护照、申请驾驶证、申请出入境手续。7、公积金提取审核。8、办理养老保险和申请养老金。9、办理社会救助事务和领取社会救助金。10、办理优待抚恤事务和领取优待抚恤金。11、申领工伤保险。

无锡汽车站到无锡住房公积金 要坐记录公交车去？ 最好能说详细一点 谢谢 给高分

1，无锡汽车站步行至 无锡汽车站(锡沪西路)站坐 界泾专线(或 25路), 在 槐古桥站下车，坐 57路, 在 永和路(运河东路)站下车，步行50米到无锡市住房公积金管理中心（沿运河东路走50米，右转过人行道，到达）。

2，步行30米至 无锡汽车站(锡沪西路)站（向东南方向出发，沿锡沪路走30米，到达）坐 98路空调, 在 四院站下车，坐 139路, 在 盛新桥南匝道站下车，步行10米至 无锡市住房公积金管理中心（过人行道，即到）。

3，无锡汽车站坐 20路空调, 在 青祁路(梁清路)站下车，步行至 青祁桥站（下车往回，沿青祁路走40米，到达），坐 139路, 在 盛新桥南匝道站下车，步行10米至 无锡市住房公积金管理中心（过人行道，即到）。

范仲淹一生的大事年表

1、早年经历

范仲淹先祖是唐朝宰相范履冰，世居邠州。范仲淹高祖范隋，唐懿宗时渡江南下，任丽水县丞，时逢中原兵乱，遂定居吴县（今苏州市）。 五代时，曾祖和祖父均仕吴越，父亲范墉早年亦在吴越为官。宋朝建国后，范墉追随吴越王钱俶归降大宋，任徐州节度掌书记。?

宋太宗端拱二年（989年）己丑秋八月丁丑，范仲淹生于徐州节度掌书记官舍。 淳化元年（990年），范墉因病卒于任所后，母亲谢氏贫困无依，只得抱着两岁的范仲淹，改嫁淄州长山县人朱文翰，范仲淹也改从其姓，取名朱说（yuè）。

2、苦读及第

大中祥符四年（1011年），范仲淹得知家世后，伤感不已，毅然辞别母亲，前往南都应天府（今河南商丘）求学，投师戚同文门下。数年寒窗生涯后，范仲淹已博通儒家经典的要义，有慷慨兼济天下的抱负。?

大中祥符八年（1015年），范仲淹以“朱说”之名，登蔡齐榜，中乙科第九十七名，由“寒儒”成为进士，被任为广德军司理参军，掌管讼狱、案件事宜，官居九品。鉴于已有朝廷俸禄，范仲淹便把母亲接来奉养。

3、泰州治堰

天禧五年（1021年），范仲淹调任泰州西溪盐仓监，负责监督淮盐贮运及转销。西溪濒临黄海之滨，唐时李承修筑的旧海堤因年久失修，多处溃决。于是范仲淹上书江淮漕运张纶，痛陈海堤利害，建议沿海筑堤，重修捍海堰。

4、执教兴学

天圣五年（1027年），范仲淹为母守丧，居南京应天府（今商丘）。时晏殊为南京留守、知应天府，闻范仲淹有才名，就邀请他到府学任职，执掌应天书院教席。范仲淹主持教务期间，勤勉督学、以身示教、创导时事政论。

5、秉公直言

天圣七年（1029年），宋仁宗十九岁，章献太后（宋真宗章献皇后）依然主持朝政。冬至，仁宗准备率领百官在会庆殿为太后祝寿。范仲淹认为这一做法混淆了家礼与国礼，就上疏仁宗说：“皇帝有事奉亲长之道，但没有为臣之礼。

晏殊得知范仲淹上疏，大惊失色，批评他过于轻率，不仅有碍自己的仕途，还会连累举荐之人。范仲淹据理力争，详述自己做法的缘由，申明自己的政治立场：“侍奉皇上当危言危行，绝不逊言逊行、阿谀奉承，有益于朝廷社稷之事，必定秉公直言，虽有杀身之祸也在所不惜。”

6、伏阁请对

明道二年（1033年）冬，郭皇后误伤仁宗，宰相吕夷简因与皇后有隙，遂协同内侍阎文应、范讽等人，力主废后。消息传出，群臣议论纷纷，都认为废后不合适，范仲淹也向皇帝进言。因吕夷简事先令有司不得接受台谏章疏，疏入内廷，不得奏。

范仲淹遂率中丞孔道辅、侍御史蒋堂、段少连等十余人跪伏垂拱殿外，请求召见，仁宗不见，派吕夷简出来解释。范仲淹等与之当庭辩论，吕夷简理屈词穷，无以为对。

7、景祐党争

景祐元年（1034年），范仲淹调任苏州知州，辟所居南园之地，兴建郡学。?

景祐三年（1036年），范仲淹因不满宰相吕夷简把持朝政，培植党羽，任用亲信，向仁宗皇帝进献《百官图》，对宰相用人制度提出尖锐批评，劝说皇帝制定制度、亲自掌握官吏升迁之事。吕夷简不甘示弱，反讥范仲淹迂腐，诬蔑范仲淹“越职言事、勾结朋党、离间君臣”。

8、戍边西北

宝元元年（1038年），党项族人李元昊称帝，建国号大夏（史称西夏），定都兴庆（今宁夏银川），与宋朝的外交关系正式破裂。次年，为逼迫宋朝承认西夏的地位，李元昊率兵进犯北宋边境，于三川口大败宋兵（三川口之战），集兵于延州城下，准备攻城。消息传至京师，朝野震惊。

康定二年（1041年）正月，仁宗诏命陕西各路讨伐西夏，范仲淹上疏，建议加强边防守备，固守郦延，以军威恩信招纳西羌归附（时羌族为元昊向导，为其所用），徐图西夏，仁宗纳。范仲淹又奏请修筑承平、永平等要塞，把十二座旧要塞改建为城，以使流亡百姓和羌族回归。

9、庆历新政

庆历三年（1043年），元昊请求议和，西方边事稍宁，仁宗召范仲淹回京，授枢密副使? ，又擢拔欧阳修、余靖、王素和蔡襄为谏官（俗称“四谏”） ，锐意进取。

仁宗调整辅臣结构后，多次召见富弼、范仲淹等人，征询天下大事。范仲淹虽感谢皇恩，却认为事有先后，朝廷陈弊积久，非一朝一夕所能改变。仁宗遂亲笔诏书，开天章阁、陈设笔砚、赐坐以待。

10、与世长辞

皇祐四年（1052年），调任知颍州，范仲淹扶疾上任，行至徐州，与世长辞，享年六十四岁。 十二月，葬于河南洛阳县尹樊里万安山下? ，仁宗亲书“褒贤之碑”，赠兵部尚书，谥号文正，追封楚国公。?

百度百科-范仲淹-人物生平

怎么成为房产销冠

5个关键词:专业,笃定,细节,价值传递,耐心。

案场领导一般也是说过这些词语,我们会补充一些实操角度来说明。

来访量+切客率又是任何案场绕不过去的坎,做大基数,提高切客能力,是最基本最原始最重要的王者之道,让我们放下偏见重新出发。

软性实操:专业上折服、笃定上震慑、细节上收割、价值上灌输、耐心上维系

A.专业

这个是这五个关键词里面最重要的,专业指很多方面,是一个很有广度的词(银行政策,工程设计,限购政策,异客处理,案场制度,销售流程等等)。

在这里给大家两个小技巧判断你是否真的专业:

技巧1:请问案场有问题的时候是你请教某个人还是别人请教你?如果是你请教别人的时候多,那你离专业还有路要走,你要成为销冠,就得达到一种个人独立解决99%的事的状态。(案场百事通说的就是你哦)

为什么要达到这种状态呢?

a.让客户觉得你靠谱,懂得多:很多情况下你不用跑来跑去问别人,即使问了别人也是简单给你回复,你又回复给客户,那么客户但凡针对这个问题延展一些,你有可能回答不上来,你要不又得问别人,要不瞎编,客户大多会对你办事能力还有对你的靠谱度打上疑问号,所以你必须做到你就是客户面前的百问百答。

b.节省时间,有时候现切就靠几个问题的当下解决,你把客户放走了,有些问题放到第二天可能对于这个项目的这个客户来说就凉了。

技巧2:你的说辞是否有意思?你是否有不低于5条的项目金句?别人有没有模仿或者使用你的说辞?

实操案例:卖改善楼盘的时候,你项目离地铁口远,对方项目离地铁口近。

离地铁口近了是真的好吗?你去地铁口看看,地铁口附近的楼盘都是什么,刚需楼盘集中,对吧,密密麻麻的人,拥杂吵闹,地铁口一出来,就是煎饼果子蹦蹦车小三轮,小摩的,问你5块钱走不走,你觉得这是你想要的改善生活吗?你没发现地铁口出来的地砖比其他地方的都黑一些,油一些吗?对地铁保持一个相对舒适的距离才是改善人居的首选,你见过哪个高端楼盘建在地铁口的?真有的话,多吗?还别说地铁一经过,地面楼栋都在晃动)等说辞

备注:只是举例子描述说辞的感觉,属于针对竞品的打击说辞,千万别当真,也不代表本人真实对地铁的看法,也不针对任何群体。

所以,当你拿很高的标准要求自己的专业度的时候,你收获的也肯定不一样,空闲时间就可以拿这两个小技巧逼问自己是否每一样都做到。

B.笃定

笃定不是盲目的自信,是对你项目,竞品项目,各种数据完全了解后做出的一种强者姿态,气势上赢了。具体表现为我的项目就是整个这个市,这个区最好的,其他项目根本没法看,和我们也无法对比。

实操举例:设对方竞品是万科某盘,本项目品牌实力没有万科大,很容易陷入卖不好就归结于谁让人家是万科呢,客户一听万科的品牌都冲着人家去了等等理由,要知道再差的市场也有销冠,再好的市场也会有淘汰,不要找客观理由,核心能找的是自身理由。

当自己遇到大开发商,不要怂,要把自信,笃定气势拿出来赢他们。请问品牌大就是好吗?甚至大就是好吗?品牌再大和这个项目本身关系没那么大吧?那说句难听话,万科牌子是大,但是万科这个项目是万科体系最好的吗?是万科集团最重视的吗?是交付口碑最好的吗?是万科内部员工买的最多的吗?是万科投入最多的吗?多少开发商牌子大是因为那是很多年前的口碑了,但是你再看看这些大开发商现在的项目落地,某西安天字系交房?某园的交房?这里面能说的太多了,竞品牌子大,但是竞品绿化比你好吗?设计比你好吗?户型装标比你好吗?你总能有赢的它的地方吧?

所以放大优点,发挥优点的价值,逻辑闭环,客户也会认可的。你是销冠,你是最强新人,你是要成为销冠的人,所以你都怂了,这项目还咋卖?你要相信,你的项目的某个楼栋的某个户型一定是最适合这个客户的,地产销售流传这么一句话:相信相信的力量。

C:细节

细节最容易打动人,不论男女,这个得多修炼,多留意,多学习,多模仿。做一个负责任的置业顾问,带着解决方案去找客户,比如银行,你咨询沟通好,然后给客户说方案123.比如限购,怎么解决?去哪里找谁带什么资料?社保公积金征信流水五证的相关资料是否都收藏。不要问群里要,你自己得有全覆盖。

实操举例:

1、送客户走的时候是否送到了停车场?每个客户是否都做到?你有没有礼貌性弯腰送别?(你觉得太浮夸,不好意思,放不开的时候有很多人已经开始做了)这种细节对客户是非常有感触的。

2、每个给客户的户型图上,算价情况是否整齐(不是乱画)?是否留自己微信电话?是否把项目价值123点写上去?是否把买房流程讲解清楚?(大多数客户都不知道下一步做什么)

备注:a.不要认为有了手机直接加微信就完事了,因为你不知道这个户型图会传给谁?传给领导了可能是找优惠,传给朋友了可能是老带新,小孩子才只加微信,销冠任何机会都不放过。

b.为什么要给他讲解买房流程,因为他不一定真的门清,那你讲的越细致,说明你越把他当朋友,他也会认可你,信赖你,即使不在你这里成交,他也会介绍客户来找你,因为只有你区格于其他销售,让看到他了尊重和细致,让他感受到了你真的把他当朋友,也告诉了他这个行业的流程是什么?想想,你要买车,一个4S店的销售把车的全流程(挂牌,保养,车的配件,交税,,贴膜等等)讲解给你,你什么感觉?对方专业可信赖。

3、客户领取合同的时候你是否热情依旧如第一次相见?你是否和他一起在现场看合同里面的公章盖了没?合同打印有问题没?你是否给客户讲解了合同可以干什么?(抵押,交易,取公积金,契税等等)

4、客户台账条理化。

a.每接一个客户,微信语音的描摹发给自己,晚上做台账清晰。你的描摹超过100字了吗?

b.微信名字备注统一格式:某某项目-某先生-接待时间-获知途径

c.梳理表的颜色区分,成交绿色,考虑橙色,放弃灰色等

备注:大多人:客户单男,高新住,看120,爱人没来,名下有,首付4成,回去考虑。

销冠:客户单男,目前在高新某某小区住多大面积的,想看多大面积的,看了哪些社区,比较满意哪个?觉得哪个什么不满意?在意学校,因为有孩子预计23年上1年级,自己工作是什么,爱人什么情况,因为某某原因想换房,我给他推的是几号楼几层,算价放了多少优惠,他预计什么时候复访,抗性最大是什么,对我们项目满意什么?资金目前什么情况,征信什么情况等等。

重点总结:销售的细节就像谈恋爱一样,不管女追男,还是男追女,谁做到了细节,谁就是王,谁就能胜利,谁就能收获人心。

D.价值传递

对项目理解后传递给客户其实很考验一个销售的能力。

一种理解是说辞端的理解,我把领导写的说辞说给客户,而且大部分销售还不是全部说,考说辞时一字不漏,讲客户时随意断句自由发挥。实际上不排斥精简说辞,重要的是你修改了说辞后,你讲出来的客户认不认,是否达到了你想要的效果?另外一种是自己在说辞上补充自己的理解,就是你把不说人话的说辞变成了大白话拆分给客户且你用了技巧让客户理解了这个东西。

实操案例:西安市西咸新区分为了5个板块,泾河新城,空港新城,秦汉新城,沣西新城,沣东新城。那说辞里面肯定讲解了这5个板块都是干什么的,都扮演了什么角色,核心你要销售的是沣东,那说辞里面也不会直白的抨击其他区域,但是你作为销售就要在这个阶段直接把其他区域拍死,买房只能买沣东区域,但是不管哪一个新城,客户如果去转的看了,每个都有每个的好,有的主打生态,有的主打教育,有的主打贸易物流等等。

那这里你就要加上自己理解,给客户用对比的销售技巧把区域拍死,比如说对西安主城了解的人,你就可以讲沣东就是类比主城的高新区,大西安新中轴,管委会都在这里,头部企业,高精尖人群,高端住宅都在这里集中,至于空港新城,整个区域都在机场覆盖范围内,买房可以买这个整个机场起飞降落声音覆盖你家的房子吗?沣西新城类比长安区,都是大学集中,大学毕业了请问去哪?还不是去类似高新区这种产业集中的,可不就是沣东的产业集群;秦汉新城类比主城_灞,_灞发展多少年了,2021年房子价格卖1.5万,而主城2.2-2.3万,价格说明了最原始的道理;泾河新城类比草滩甚至马家湾工业重镇。买工业区的改善住宅?

这样客户很快就会建立这些板块的认知。(拿熟悉区域尤其老城的各个板块类比新城的各个板块,做好自己区域的站位)

E.耐心

耐心这件事大多出现在刚需楼盘,改善楼盘中很多都是筛选过的置业顾问,已经有部分改进以及对待客户的情绪调整。需要明白一件事,不管是说辞,抗性,交谈,不是一蹴而就的,而是反反复复的。

如果你把这个道理想的很明白的话,你就不可能没有耐心,不是所有的客户都会被现切,也不是所有的客户都是天使客户,啥问题没有,过来见了你就说:我全款,钱带了,不限购,楼层我不挑,定吧!哪有这样的好事。(好运气都是耐心攒出来的哦)

其次耐心体现在客户成交后的维系上,成交客户再联系的频率,他有了新问题的回应速度等方面。

实操细节:耐心是情绪控制的一种,如果你对客户提的问题有了不厌烦,烦躁情绪挂在脸上,甚至觉得我给你讲了这么多遍你咋还不明白,那应该好好反省是你的问题,不是客户问题,你的表达能力有问题,说了半天听不懂,可不就是你的表达问题吗?不要怪客户,客户又不是销售,只有销售需要做这种翻译能力,让别人听的懂的事情。

其次你的职业素养有问题,明摆着你不想成交,你不想赚钱,那如果有这样的时候,请问自己一个问题,为了让你不烦躁,领导现在立马把这单业绩佣金给其他销售,你不负责了,你愿意吗?你要不愿意,请你拿出你的职业素养,好好谈,你烦躁是因为你能力不够但是你还想客户快快下定,哪有这么容易,你自己买东西其他销售逼定你的时候,想想你自己的反映。咋了?到你这就双标了。

首接特别特别重要,复访虽然是数字上1次2次,但是逻辑上是你第一次讲好了,客户才愿意来第二次,不管是中介,同行,客户都是高标准的去接待,长此以往你会有大收获,能讲多细讲多细,尽可能的讲的久,必要时让客户去体验,去拿手碰一些装修细节。

硬性实操

1.客户来源

客户的来源以及客群特点这里除了案场基础的动作和资料外分享两点:

A.同行的维系

维系同行(以下文字不要觉得有腹黑,心思深等负能量,这是现实生活中很正常的现象,只不过做以总结,很多都是心理学的实际表现)

维系的同行分三档:竞品销冠>竞品腰部力量>竞品开心果

a.竞品销冠:有没有想过维系竞品的销冠,很少有人动这块蛋糕,因为销冠一般比较高冷,销冠很忙,销冠独立能力很强。但是,正因为如此一旦你把竞品项目的销冠维系拿下了,那甜蜜蜜就来了。(尽可能把周边竞品销冠的维系都拿下)。

他们很多,手上大把的客户,维系好了,转介不是问题。他们切客能力高,间接帮助你提高自己的切客能力。强维系他们的人很少,他们也需要猛烈的维系。

如何维系:上门拜访+输送+虚心请教+日常呵护

举例子:通过打听,你已经知道了竞品销冠是谁,侧面加到了微信,然后介绍+闲聊,约好时间上售楼部拜访(网络奔现+礼品特殊),见面详聊,夸奖,崇拜,建立信任,给他输送(互相往来),日常呵护关心点外卖点奶茶。

虚心请教(加深你和他不一样的维系深度):哥,我最近接了个啥样的客户,有什么样的问题,切不下来,你有遇到过这样的客户吗?你是怎么说的?(提高你切客能力的机会来了)

b.竞品腰部力量:这个就案场正常维系,但是希望上心,付出总会有结果。

c.竞品开心果:对方项目的这个人很有意思,比较嘻嘻哈哈,很好说话,爱用表情包,所以你可以把对方竞品销售添加完后,表情包,看谁和你斗图,那个人大概率是这样开心果。

之后,闲聊的多了,他会给你吐槽他项目的缺点,管理者的缺点,最近案场发生的事,最重要的事,如果你需要竞品数据从这个人这里会有一个真实结果。

B、维系同行的动作

一定要给同行反馈转介客户的情况,动态进度,最终是否成交,快速结佣。(有客户描摹发过去或者接完后一条语音简单概述客户情况)

他大概率也是了解客户情况的,提前问他客户关注点,抗性,预算等,可以互相打配合促进成交。

2.常见的客群分析

刚需80-120平看的是勤奋,耐心,帮客户解决问题的能力。接的多,勤能补拙,不乱忙,源源不断的客户涌来,你做好了激光笔,笔的准备,你兜里有2-3根激光笔和笔吗?你能做到的耐心就是给他讲他没听过的,例如给他讲解容积率的详细信息(套自身项目)同时教他如何看房该看哪里,除了能看到的绿化楼体以外的灰色空间呢,比如车位呢,楼梯道呢是否注意到。

改善140-200看的是说辞变人话的能力,生活场景描述的能力,暖心物业故事的传达,专业力的展现,圈层感的塑造,能否在大横厅中讲述他想要的感觉,你是否让客户站在窗边,透过大玻璃放空几分钟?个人的外形条件是否可以依靠发型和体态营造出专业感,专业词汇得运用,专业词汇的理解与传输,市场得政策分析,几百万的房子,客户想面对的是足够专业的置业顾问来替他们匹配价值。

具体客群情况如下:

1. 同行业(地产)

特点:事多,要求多,爱挑,大多资质不好,得联系好多银行。

注意:他提的抗性,可能是他平时打击你项目抗性,也可能是常见抗性。

解决:他会想明白的。开玩笑哈,你给他但凡一发消息化解,他就觉得你给他上说辞,所以真的靠他自己想明白,他的同事也在反复洗他不要买,最重要是让他有捡便宜的价值感。项目价值一定输出到位,就只打他在意的那个点,无限放大,且要价格便宜。

2. 医生:

特点:行业很辛苦,难以约复访,除非他主动。

注意:尽可能替他解决一切麻烦,他们的资质很好,什么都很顺利,就是维护很重要

解决:第一次接待就要很好的接待,哪怕不为成交,也为你以后看病可以询问意见。(你可以理解为报有目的性接待,销售大多对医生群体的接待和维护都很上心)

3. 个体:

特点:覆盖的行业太多,有的有买房经验,有的没有经验

注意:不同群体关注点不一样,没办法概述,只能靠多接多总结

解决:配套产品细节给他讲到+他的购房需求在你项目能被解决+你给他描绘了房子所带来得生活感

4. 个别群体:油田 建设局 等

特点:局部有信息差,有的去单位上后对外面信息不感冒,有局部优越感,想尽办法要优惠,首付比例高,大多要做公积金

注意:老带新最多的团体,一定好好维系,防范探价撞客等。

解决:承认他们的企业优越性,不断强调他们客群在本项目得购买数量,普及新一代的居住理念以及改善他居住环境最重要

5. 公务员:

特点:低调,不爱说话,你的输出大多没有回应,他只听,他然后判断。

注意:讲的时候不要胡编,知道的说不知道的不说,他有时候掌握的信息比你多,他大多会找关系,不要打听太多。

解决:讲解逻辑性一定要强,语速放慢,延长接待时间,然他感受比光说重要。

6. 某个区域众所周知的有钱人集中地(类似陕北,甘肃庆阳)

特点:大气,就是有钱,客户,卖一个带一群,抗性方面事少,对房子的问题少。注意点:大多有政策方面的问题需要你帮他解决,容易和你纠缠优惠,哪怕零头缠半天。解决:私宴,“撒娇”,笃定的震慑。(陕北好多客户吃融创西安销售的气势和笃定)

7. 教师

特点:为人很细致,问的问题很细很多,老是有一种莫名其妙的担忧,没有安全感,担心办不下,担心房审过不去,担心房价跌。

注意点:这是正常现象,不能自己有烦躁情绪,无非比拼就是谁更细心的问题,很多教师行业很有礼貌很好说话的,互相尊重。

解决:你比他还细致,你想在他前面,把流程,准备资料提前发给他,给他信心,你想他喜欢什么?他喜欢的肯定事是班里的好学生,那么你就应该做类似好学生该做的事,怎么让他省心怎么来。

3、坚甲利兵(说辞、武器包、培训)

白羊座购房指南 高绿低密环境好

白羊座是黄道和春天的第一个星座。春回大地，万物的生机都表现在白羊座人的身上。春天的气息赋予你崭新生命力，你生机勃勃，盎然。你需要毫不吝惜地去燃烧自己能量。不搞权宜之计，不委曲求全，也从不注意细节。白羊座的人的优点是当机立断，付之行动和速战速决。这是个有首创精神的人。不足之处是，你说话做事不太审慎，很少注意留有余地，缺乏冷静的头脑和周密的思索。

在购房时，白羊座在经济条件允许的前提下，都会以居住环境为首要重点。毕竟，职场人生就像一场场战斗，而在生活上，白羊座甘愿不揖达贵，只揖青山，在青山绿水中大隐一生，对此远离闹市、高绿化率、低密度楼盘则是它的追求。对于白羊座来说，只要看中一套房，就不会拖泥带水，脑海中只有三个字：“买买买”！

为什么要推荐白羊座呢？没错，小编就是白羊座，所以更懂白羊座的你。今天小编就推荐一些适合白羊座购买的房，一起买买买吧！

天朗蔚蓝东庭 4008983656

双公园生态盘

编辑推荐天朗蔚蓝东庭内部绿化40%，园林景观环境好，居住舒适度高。周边也有浐灞湿地公园和桃花潭公园，生态环境优美，空气质量好。

天朗蔚蓝东庭与公办名校浐灞一小签约，业主子先入学，不再收取择校费、借读费等额外费用；同时，项目距地铁3号线辛家庙站约10分钟的步程，即享受地铁物业的便利，又避免了地铁周边嘈杂的环境。不管是刚需还是改善购房者，想买跃层还是平层的朋友都可考虑此楼盘。

最新动态天朗蔚蓝东庭在售4、5、6、8号楼，4、5号楼跃层，总高31层，2梯6户，户型面积99-126平米，4号楼均价7500元/平米，5号楼均价8300元/平米。6、8号楼户型面积95-120平米，均价6300元/平米。目前施工进度：4、5、6号楼封顶，8号楼地上23层。预计交房时间2016年12月31日。

优惠：交1万抵3万，再减1万。（支持公积金）

天朗蔚蓝东庭位于城东北辰大道与浐灞二路十字向东300米（浐灞完全中学西侧）。

恒基碧翠锦华 4008983055

双地铁环绕盘

编辑推荐恒基碧翠锦华位于东二环（金花北路）与长缨路交汇的东北角 。该距离地铁3号线胡家庙站不足半公里；距离地铁1号线通化门站2站路，可以说是双地铁环绕；周边公交线路10余多条。交通便利，方便业主出行。小区绿化率40%，容积率2.9，居住环境舒适。

最新动态恒基碧翠锦华在售28、30号楼，总高31层，2梯4户设计。户型为93、95、142平米，均价7000元/平米，施工进度地上19层，预计2017年10月交房。

优惠：交5千抵5万。

恒基碧翠锦华位于金花北路299号，胡家庙十字东北角。

中渝国际城 4008983466

自带商业、小区巴士

编辑推荐中渝国际城位于经开区尚稷路与尚宏路交汇处（北客站西）。该项目楼间距60-80米，距离渭河大约两站路的距离，住在这里，去渭河河滨花园近，闲暇之余游玩比较方便。中渝国际城项目自建配套有：小区巴士、新加坡品格幼儿园，西罗姆医疗、、医超、9万平米独立商业。齐全的配套设施，能够给业主提供便利生活。

最新动态搜狐焦点网为中渝国际城]提供“焦点专车”一对一看房接送服务，全程免费，周末无休。预约时间9:00-17:00，预约电话：4008981186。快打电话预约吧！

中渝国际城分三期开发，目前一期8、12号楼在售，五证齐全，面积81-139平米，均价4900元/平米。交房时间预计2016年4月30日和2016年6月30日。项目支持首付分期，公积金。

二期花园洋房排号，户型面积127-254平米，价格区间6500-8000元/平米，交房时间2017年年底。

优惠：高层交5000抵3万。洋房平层交1万抵5万，跃层交2万抵10万。

中渝国际城1、2、3、7、12号楼已封顶，支持公积金。1号楼32层2梯5户，2号楼32层2梯4户、2梯3户，3号楼34层2梯4户、2梯3户，7号楼33层2梯4户，8号楼34层2梯4户。

中渝国际城位于经开区尚稷路与尚宏路交汇处（北客站西）。

颐世 4008691111 转 13860

渭河边大规模社区

编辑推荐颐世位于北客站以北的位置。虽然地处比较偏远，但项目包含别墅、联排、多层、电梯花园洋房、小高层、高层等多种业态，社区规模大，临渭水而建，自然丰富，生态环境较好。

颐世周边餐饮、商店、医院等生活配套齐全， 日常生活不成问题。教育也比较丰富，初期教育有长庆幼儿园、高新泾河幼儿园等，中小学有长庆二中、泾渭中学、交大经发高中等，解决了业主在教育上的后顾之忧。绿化率达到40%，容积率2.10，为业主提供舒适的生活环境。

最新动态金九银十之际，购房者的一大波来袭，“焦点首付贷”走进西安颐世。只要购买颐世的房子，即可申请低利率的首付贷，购房总额无上限、无需担保，如果你现在已经看上这个楼盘，可以立即报名“首付贷”，即买即贷。

颐世二期在售现房23、24号楼，面积为145平米，均价4000元/平米。总高分别为12、18层，梯户别是1梯2户、1梯3户、2梯4户。

主力在售17、55、56号楼，面积区间为77-118平米，均价3800元/平米。施工进度55号楼已经封顶，56号楼为地上12层。17号楼交房时间为2015年年底。55、56号楼交房时间为2016年5月。56号楼推出10套特价房，限楼层户型，起价2600元/平米起。

16号楼的复式楼，面积区间为34—68平米，起价2600元/平米，均价2700元/平米。16号楼施工已封顶，2015年年底交房。

颐世三期在售别墅房源26、27号楼，面积均区间为148—168平米，均价8500-11000元/平米。2015年8月已经交房。温泉轻奢墅128万元/每栋起。

颐世位于泾渭开发区内。

龙湖花千树 4008691111 转 14513

高绿化、公园旁

编辑推荐龙湖花千树距离地铁4号线航创路不到300米的路程，以后出行会很方便。龙湖花千树绿化率60%，容积率2.92，属于高绿化率低密度的住宅社区。社区自带幼儿园，周边规划的星河运动公园、中湖公园与项目仅一路之隔，还有神舟四路与航天南路东南角的交大附小、附中，离项目也仅有5分钟的距离，周边教育将丰富。

最新动态搜狐焦点网特推“搜狐红包”活动，从即日起购买龙湖花千树客户，携购房凭证可领取红包，购买高层红包2000元，洋房红包10000元。详询：4008691111 转 14513。

（以上回答发布于2015-10-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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