1.广州收紧住房租赁资金监管 超额租金、押金均纳入

2.深圳租房放大招!房东不得随意涨租 长租公寓要凉凉?

3.重庆要求3个月以上租金纳入监管账户,具体有哪些监管要求?

4.多地出台住房租赁相关政策 规范租房市场 保障租户权益

5.“住房租赁新规”成热词,房企跑步布局

广州收紧住房租赁资金监管 超额租金、押金均纳入

租赁住房资金价格_租赁住房资金价格表

4月12日,广州市住房和城乡建设局发布《关于规范住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),提出加强和规范住房租赁资金监管,提倡出租人按月收取租金,超额租金、押金将纳入监管。

《通知》要求,住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户,并通过该账户收取、支付租金和押金。监管账户的银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接,按约定履行监管义务。

提倡出租人按月收取租金。租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的,押金数额一般不超过1个月租金。住房租赁从业主体经营非自有住房的,单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的,应当将超额部分的租金、押金纳入监管,收取承租人租金、押金的周期与向住房权属人支付租金、押金的周期一致的除外。

除了加强住房租赁资金监管,《通知》还从从业主体管理、房源信息管理、租赁合同管理、规范经营行为、强化网络平台责任等九个方面整顿规范住房租赁市场秩序。

在规范经营行为方面,住房租赁从业主体不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金,不得在住房租赁合同中包含租金相关内容。金融机构发放住房租金,应当以备案的住房租赁合同为依据,期限不得超过住房租赁合同期限,发放的频率应与借款人支付租金的频率匹配,资金应当划入借款人账户。

在强化网络平台责任方面,具备租赁房源信息发布功能的网络信息平台应当与广州市房屋租赁信息服务平台完成对接,发布租赁房源信息时应当核验发布主体身份及房源核验码,并在显著位置标识房源核验码。未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门应依法依规对其进行处理。(完)

深圳租房放大招!房东不得随意涨租 长租公寓要凉凉?

凤凰网房产7月8日讯(编辑 姜鹤)租金上涨、长租公寓“攻占”城中村……关于租金的问题成为不少想在深圳扎根的年轻人的“心头病”。

7月4日,深圳市住建局牵头起草的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)面向社会公开征求意见。《意见》提出了多项政策措施,以进一步规范租赁市场行为,促进深圳住房租赁市场平稳健康发展。

主要内容有哪些?

一是多渠道增加租赁住房供应

《意见》提出“力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,租赁住房不少于30万套”等目标,包括提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例;新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%;新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中,租赁住房总体供应比例原则上不低于50%;产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。

二是规范住房租赁市场行为

《意见》提出建立住房租赁行业主体备案制度和租赁合同登记备案制度;建立住房租赁指导价格发布制度,引导市场合理定价;加强租赁企业、中介机构交易信息和交易行为的监管;完善住房网格化管理机制等政策设计。

三是规范城中村规模化改造和租赁经营行为

《意见》从不同角度提出加强对城中村规模化改造的指导,合理设置租赁企业准入门槛,通过引导、规划统筹、价格指导等手段,有序推进城中村规模化改造。同时,要求租赁企业应当优先满足原租户的租赁需求,并参照租金价格指导标准合理定价,严格执行制定的用水用电价格。

四是发挥住房租赁交易服务平台作用

《意见》提出加快完善服务平台功能和加强信息化建设两方面的政策措施,要求建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。

五是加大住房租赁政策支持力度

《意见》从加强租赁法制建设、创新用地出让方式、完善税收优惠政策、加大住房租赁市场金融支持等四个方面提出了政策措施,对发展住房租赁市场带来强有力的支持。

六是加强住房租赁市场秩序整顿

《意见》提出严厉打击租赁违法违规行为、加强租赁监管和鼓励投诉举报违法违规行为等三方面的整顿措施,力求取住房租赁市场行动等手段有效打击市场乱象,保障租赁双方合法权益。

对租房会带来哪些变化?

1、税收优惠

无论是住房租赁企业,还是将房产出租给住房租赁企业的企业,甚至是有房出租的个人房东,《意见》均在税收方面给予了相应的政策优惠。

如《意见》中提出,对住房租赁企业向个人出租住房,并在住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率;对个人在住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,取综合征收方式征税,2023年底前综合征收率为0%。2019年9月30日起,个人和企业不在住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息集、登记或备案,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

深圳市住建局表示,此举是为切实发挥住房租赁交易服务平台功能,提高租金价格指导力度,故提出在租赁平台上签约且租金不高于指导价的,给予一定的税收优惠政策。

2、住房租赁指导价格

证券时报记者注意到,在上述政策优惠中反复出现的“住房租赁交易服务平台”早在2017年12月18日就已正式上线。与此同时,《意见》将去年延期一年未发布的深圳市住房租赁指导价格再次提上日程,但作为上述税收优惠的先决条件之一,判断租金高低的住房租赁指导价格何时发布并未在《意见》中说明。

事实上,深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》。记者查询到深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》。根据这份“深圳官方租房指南”,2017年深圳全市住宅类房屋平均租金为26.1元/平方米,相比2016年的24.6元/平方米,整体平均租赁价格增长6.1%。

不过,现实中深圳普通商品住房的房租租金远远高于这些数字,虽然住房租赁指导价格有着“官方租房指南之称”,但该指导租金价格因与实际租赁市场价格间存在距离,而并未被广大房东、租客所认可。那么,住房租赁指导价格究竟何时能出成为了舆论追踪的焦点之一。

3、个人租房更有保障

《意见》提出,制定全市统一的住房租赁合同示范文本,租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费。

此前,由 “租金贷”引发的债务纠纷曾引发关注。据悉,“租金贷”模式多指住房租赁企业向第三方金融公司抵押租客信用,金融公司预先把整期租金付给租赁企业,再由租赁企业交给房东,租客定期向金融公司还款的资金运作模式。

《意见》明确提出,严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提品和服务;住房租赁消费额度不高于租赁合同金额,期限不长于租赁合同约定的租期,资金只能划入住房承租人账户,不得将住房租赁消费相关内容嵌入住房租赁合同;严禁发放长期、大额个人住房租赁消费;机构须加强住房租赁消费用途和风险监控,防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。对收集散户房源对外出租(轻资产运营)的住房租赁企业,银行不予发放,不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。

《意见》也进一步明确了城中村住房规模化统租改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

巧合的是,市场近日传出消息,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约的“农民房”房源。万科愿意按照合约与房东协商,赔偿相应违约金。

对此,万科给出回应称:租赁住宅业务是万科的核心业务之一,公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村”作为租赁住宅业务的模式之一,也将继续稳步推进。截至目前万村已开业四百余栋,一万余间,但在推进过程中确实遇到了一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况,拟对现有房源结构进行部分调整和优化,相关工作正在有序推进中。调整是为了更好、更长远的发展,感谢外界对万村业务的关心。

2017年,万科在深圳区域大力推行“万村”,这是万科专门从事城中村综合整治及租赁运营的新业务。但在2018年,深圳市场爆发对于城中村房源改成长租公寓后租金暴涨的讨论。随后,一场关于综合整治还是城市更新的讨论,让深圳城中村再次成为舆论焦点。

证券时报记者近日再次来到去年深圳城中村综合整治的舆论中心——位于罗湖区的笋岗村,相关综合整治工程完工后这里恢复了往日的平静。

有当地村民告诉记者,”这里就是把村里面的主干道和紧靠宝岗路边的一排房子进行了翻新,其余地方基本没变。当时,确实有一些公司想收纳一些房源改成长租公寓,但这边租金已经很高,改成长租公寓后的租金可以想象,肯定难以让一般人负担得起。”记者调查发现,一套50平方米左右的农民房月租多在2500元至3000元之间,租金本身随市场大环境变化而动,但笋岗片区附近大规模的城市更新项目即将入市,大量的就业人口使这里的租金居高不下。

城中村综合整治成为重要的租赁用房来源,但城中村显然是一个非常复杂的系统课题,房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。不过,除了城中村的房源问题,长租公寓行业过去问题频发:多个长租公寓品牌爆雷、甲醛超标、捆绑借贷平台等消息接连曝出,一些房企不得不收缩长租公寓业务。

有曾经投资城中村长租公寓的业内人士表示,业主一旦交房,企业就要开始付房租,还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。此外,在对房屋进行结构改造时也会遇到很多麻烦。其实,不管是二房东还是大型房企的自有物业,目前长租公寓普遍进入了发展瓶颈期。

由此可见,对于长租公寓行业,尚在征求意见期间的《意见》都将起到重要影响。

现在距离出台租金指导价还有不足3个月的时间,上述《意见》究竟会带来哪些变化?我们拭目以待!

重庆要求3个月以上租金纳入监管账户,具体有哪些监管要求?

一次性缴纳租金超过三个月的,租金以及押金全部由监管账户单独管理,并且监管账户的资金只能用于企业运营,不能挪用在金融或者其他领域。根据重庆市最新的通知,所有租房租赁企业需要在银行开始监管账户,如果一次性收取租户超过三个月以上的资金,应该将全部资金纳入监管账户之中,监管账户会按月转给企业,但监管账户的钱不能被挪用,只能用于企业运营。据悉,这次重庆出台的新政,是为了规范租房市场的发展,保护租户的合法权益。

而转入监管账户的资金会在协议生效的第二个月,按月将租金转给相关企业。同时如果租户和企业的租房协议取消,那被监管的租金和押金,就会全部返回到租户和租赁企业手中。对于违反该规定,没有按要求将租金转入监管账户者,相关部门将取约谈等措施,在其企业的诚信档案中扣分,如果情节恶劣者,该企业可能会被纳入黑名单。而且规定还强调,租房企业不得诱导或者强制要求租户办理租房。如果遇到相关情况,租户可以向当地住房部门投诉举报。

其实除了重庆,其他城市也早早出台了相关政策,要求租赁企业的押金需要纳入专门的监管账户,避免企业对用户的押金进行挪用。因为在此之前,已经有多家租房企业爆雷了,不少企业甚至直接跑路,结果租户没有了押金,房东没有租金,双方都吃亏。

而在去年,杭州也发布公告称,杭州市内的所有房屋租赁企业必须在本地银行建立资金专用账户,并且需要向住房部门备案,租户缴纳的押金,必须全部转入这个专用的账户中,不能被企业用于其他领域。

多地出台住房租赁相关政策 规范租房市场 保障租户权益

近年来,租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的重要途径之一,但违约涨租、克扣押金、“隔断房”和“甲醛房”等行业乱象仍时有发生。大力发展住房租赁市场,法律法规层面的保障不可或缺。

今年以来,全国多地出台政策措施规范住房租赁,明确行业规范,加强市场监管。11月23日,上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》,将于2023年2月1日起施行;此前,以解决市场问题为导向的《北京市住房租赁条例》已于9月1日正式施行,有效抑制了租房市场乱象;另外,广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则,对维护承租益提出明确要求。

遏制租房乱象

记者梳理发现,北京和上海的《条例》均明确了租赁双方的权利和责任。在房屋出租要求方面,明确了建筑、治安、面积、室内空气质量或卫生、环保等方面的要求;在企业经营方面,对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求,明确将二房东纳入监管,同时保障租户的资金安全。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,作为全国首部规范住房租赁的地方性法规,《北京市住房租赁条例》为市场管理创新留足了空间、奠定了基础。“具体来看,《条例》为市场主体设置了门槛,相当于为个人二房东戴上了紧箍,为经营服务行为打造了模板,为租赁资金加上了保险锁,为市场管理打造了操控台,为市场调控设置了调节阀。”赵庆祥说。

“自《北京市住房租赁条例》实施以来,经纪机构和租赁企业等市场主体积极开展自查自纠和宣传培训工作,在监管范围内调整企业经营策略,包括收房标准、租金定价、房源推广以及业主、租客服务等。”贝壳研究院高级分析师黄卉告诉记者,《条例》从居住条件、安全保障、稳定租金等方面强化承租人的权益保障,遏制虚房源、违约涨租、克扣押金等现象,同时通过多种纠纷调解机制,切实保护承租益。

针对安全风险隐患巨大的“隔断房”,北京和上海均明确禁止。《北京市住房租赁条例》明确规定,以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构;起居室不得单独出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住。“市场关注度较高的是客厅的分割和出租,对此,北京的规定非常严格,不但客厅不得单独出租,阳台和储藏室等区域也不得出租,这对于很多做分散式长租公寓运营的企业来说,经营空间将被压缩。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

完善监管政策

为了避免租金水平过快上涨,增加租客负担,多地出台政策加强租金水平监管。北京和上海规定,住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时,可以依法取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平;深圳则是继去年公布二手房参考价之后,今年10月份公布了覆盖该市各区的房屋租赁参考价格,为市场租金提供引导。

同时,对于租赁市场的金融风险隐患,多地要求租赁企业将押金及租金通过第三方账户托管,避免资金被随意挪用。比如,北京规定,住房租赁企业收取的押金和租金一般不得超过1个月和3个月,并需要通过第三方专用账户托管,超收的租金应当纳入监管;上海规定,住房租赁企业应在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户,并向社会公示,租赁企业一次性收取租金超过3个月及收取押金超过1个月,租金应存入专用账户;广州在《关于规范住房租赁市场的通知》中提倡出租人按月收取租金,明确“1个账户、一致周期、有条件解冻”的监管方式。

“今年以来,完善住房租赁市场监管政策是各地方在住房租赁领域的一项重点工作。各地陆续出台了多项政策,北京、上海更是出台了住房租赁条例,以立法形式加强租赁市场监管。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进建议,为了充分落实市场监管,规范市场运行,要加快住房租赁信息化平台建设,运用信息化手段强化合同备案管理,并加强租赁合同备案与各项社会公共服务的关联,以夯实市场监管的数据与信息基础。

业内人士认为,随着各地住房租赁政策的出台,下一步的关键是落实各方责任、加强动态管控,建议调动基层治理体系与行业自律的力量,同时加强租赁信息平台建设,夯实市场监管基础。

加强动态管控

与商品房从地块出让、规划报建、预售审批、物业管理等全链条、全过程监管不同,租赁涉及的管理范围更为广泛。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议,一方面要将街道、社区、村居等基层治理力量调动起来,另一方面还要将行业自律的力量发挥出来,形成监管、行业自律、微观主体监督或举报的体系。“上海此次发布的《条例》就是明确了条块结合、街镇(乡)负责、村居协助、行业自律的治理机制,有望形成有效的综合治理体系。”李宇嘉说。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,首先,相关部门要排查清楚社区租赁状况,统计住户信息,列入网格化管理;其次,对于出现不退押金等违规行为即刻处理,明确惩罚措施,保证租赁群体的合法权益;再次,各部门之间要加强协调、合力行动,多方面着手排查不良中介机构等主体。

实际上,除了规范住房租赁行业发展,中央及地方在加强保障性租赁住房方面也在不断探索。比如,2021年保障性租赁住房政策推出,围绕其建设配套出台了一系列支持政策,逐渐形成了住房租赁“融投管退”的商业模式闭环。

据中国指数研究院统计,截至2022年6月份,全国有超80个省市出台了关于推动保障性租赁住房发展的地方性文件。“十四五”期间,全国40个重点城市新增保障性租赁住房650万套(间),其中,2021年已完成94.2万套(间),2022年筹集240万套(间)。除40个重点城市之外,另有34个城市公布了“十四五”期间保障性租赁住房筹集,共约123万套(间)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年,兼顾短租管控与长期保障性租赁住房筹建等相关政策密集出台,住房租赁市场发展力度明显增强。“在北京、上海的示范带动下,未来或有更多城市出台住房租赁相关政策,进一步规范行业发展,推动形成‘租购并举’的住房格局。”严跃进说。

“住房租赁新规”成热词,房企跑步布局

7月30日,召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

从2010年至今,住房限购政策刚好走到了第十年。红星新闻记者注意到,从今年下半年以来,多个城市相继出台住房租赁相关规定,对租赁市场提出了更多的要求。

“现在发展租赁房肯定是整个调控的主旋律。”10月8日,中国科学院大学研究房地产经济方向副教授李秀婷在接受红星新闻访时说,“对于市场来讲,如果租赁房能够长期可持续发展,它对于稳定市场、对于未来的房价、房地产市场监控会有非常重要的作用。”

全国各地的租赁新政(以下简称“新政”)都围绕哪些方面进行?又将如何影响房地产宏观市场?房产企业又将做何调整?

转变

从“限购”到“租房”

住房限购政策,到今年刚好走到第十年。

追溯到2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。随后,9月29日“国五条”出台后,累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。

再往后,限购政策不断优化细化,各地有各地不同的“限”法,但总的来说,限购是全国房地产一个总体的调控风向。

今年下半年,红星新闻记者发现,全国的限购政策趋于稳定,但多地密集出台了针对租赁市场的新政。

先是在7月中旬,财政部、住房和城乡建设部就公示了首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单。其中,北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、长沙、广州、深圳等16个城市入围。

而红星新闻记者注意到,在入围的16个城市中,北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等地均在下半年有住房租赁的新动作。除此以外,陕西、南京、珠海等地也有相应的租赁规定出台。

9月底,“9地出台租赁新规”一度成为微博热搜。据红星新闻记者不完全统计,在今年下半年,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规,通过增加房源供给、规范市场管理等措施,促进住房租赁市场健康发展。

从行业来讲,贝壳研究院高级分析师黄卉告诉红星新闻记者,经过八九年的发展,住房租赁行业经历了从萌芽期到快速发展期的转变,尤其是近两年,行业超速发展。“调控政策是防范市场风险的有效工具,也是保障租客权益的重要手段。行业快速发展的今天,需要与市场机制并行的调控手段,确保行业在正确的轨道上运行”。

而从宏观的角度来看,李秀婷对红星新闻记者表示,现在发展租赁房肯定是目前地产调控的主旋律,“对于市场来讲,如果租赁房能够长期可持续发展,它对于稳定市场会有重要作用”。

新规

“稳调控”+“强监管”

根据红星新闻记者的不完全统计,今年下半年以来,这些城市的租赁新政大致都集中在新增租赁保障性住房、稳定房租、打击“黑中介”等方面。

9城租赁新规 图据红星新闻?

李秀婷总结说,各个城市在房地产市场所做的都是在“稳调控”和“强监管”。

1.调控:增加租赁住房供给、稳定房租

据红星新闻记者梳理,这9个城市出台的租赁新规中,多地都提出了要增加租赁住房供给的。如长春市、深圳市直接制定具体的新增供地目标;合肥市以财政奖补为激励,欲盘活存量房源。

7月1日,广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,按照,至2020年,全市利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

8月30日,深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,指出多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

9月2日,南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》,鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋,允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。

9月9日,长春市发布《关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确2019年至2021年,长春市将通过增加租赁住房用地供给、支持规模企业建设租赁住房等一系列政策措施,新增租赁住房315万平方米,并形成基本的住房租赁市场体系和法规制度体系。

9月23日,合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施,在供给不足区域适量新建租赁住房,着力增加租赁房源供给。

“租赁市场要发展的话,供给方也要跟进。国家的政策要求了市场的专业化、规模化、有组织化,多渠道保障租赁住房其实是规模化的一部分,就是它要有足够多的房源,能供人去筛选,能更好地满足多元化的需求,这个是很有必要的。”李秀婷解读道。

除了通过各种方式增加租赁住房的供给,从9个城市的新规中,红星新闻记者发现,稳定租赁住房的租金价格也是各地的关注重点之一。

广州市住房和城乡建设局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》说明,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。

7月8日,根据北京市住建委发布的新版《北京市住房租赁合同》示范文本,未经双方当事人协商一致,房东不得在租赁期内单方面涨租金。合同提前解除的,出租人应在合同解除后约定日期内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。

9月18日,深圳市发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》提出了产业用房租金指导价格发布制度,为严控产业用房租金过快上涨,通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格,提高租金透明度,引导租赁双方合理约定租金,稳定市场预期。

2.监管:打击“黑中介”、建立监管平台

红星新闻记者从住房和城乡建设部处获悉,9月19日,住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象工作推进会。要求通过,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,加快长效机制建设,不断优化住房租赁市场环境。

图据IC photo

红星新闻记者注意到,在相继出台租赁新规的城市中,也有多个城市不约而同地提出要“打击黑中介”的要求。李秀婷告诉红星新闻记者,“打击黑中介”等措施都是属于“强监管”的范畴。

具体来看,陕西省发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》,要求坚决整治住房租赁中介机构乱象,纠正和查处发布虚房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题,坚决取缔一批“黑中介”。

南京市发布的《关于住房租赁风险的提示》,提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时,要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构,及时查看其营业执照及相关资质。

9月12日,南京发布的《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》再次提出,严禁中介机构、住房租赁机构通过自办金融或与其他机构合作为租房违规加杠杆提品和服务。

李秀婷认为,对于中介来讲,严格的监管能够促进整个行业的规范性和透明性,这是长效机制的一个重要组成部分;此外,也会使得行业整体的集中度有所提升。“未来如果规范性加强的话,可能行业整体的调整升级,在这样的情况下,它的集中度会增加,对于中介本身的经营要求也会增加”。

对于如何对租赁市场进行更好的监管,珠海、南京、合肥、南宁、长春等城市还相继提出成立租金银行托管、租赁监管平台、租赁管理体系、网签备案等方式来强化租赁住房的管理。

此外,多地区还对租赁房屋中的乱象做了进一步规定。如珠海、北京、南宁等城市都对住房租赁中的个人居住面积、“隔断房”作出明确规定。

贝壳研究院高级分析师黄卉说:“广州、南京等多地出台政策,旨在防止以租代售等行为的发生,真正将增量住房投放于租赁市场,平衡市场供应和需求。从存量市场看,禁止群租房等居住产品形态,打击黑中介、二房东,能更有效保障租客居住权益,防范租赁市场风险。”

影响

住户租赁是压舱石,企业跑步布局

至于住房租赁市场的调控如何影响到整个房地产行业的走向?李秀婷对红星新闻分析,尤其是对于一线、二线城市来说,居住需求旺盛,人口持续导入。限购政策把某一部分的需求给压制了,但对住房的需求是长期存在的,房价上涨的压力还是存在。

“在这种情况下,如果租赁房市场发展得好的话,可以吸引一部分购房的需求,让它走向租赁需求,这样能够在一定程度上缓释一线城市房价未来上涨、长期上涨的压力。这对于稳定、平抑房价是有很重要的作用。”李秀婷称。

黄卉也对红星新闻记者表示,对于租赁市场的调控实际上是在引导市场结构性需求变化,可以促进房地产市场平稳发展。“住房租赁是房地产市场的压舱石,只有稳定和发展住房租赁市场,才能有效平衡买卖和租赁市场需求,稳定房价和租金预期。租赁市场的调控政策能不断规范行业发展,保障租客权益,引导人们从购到租的需求转变,缓解房地产市场结构性需求错配,促进房地产市场平稳发展。”

在这样的背景下,红星新闻记者注意到,已经有多个房企加紧在租赁市场的布局。

9月25日,万科A(000002,SZ)发布公告称,公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券。根据网下机构投资者询价结果,经发行人和主承销商(簿记管理人)协商一致,最终确定本期债券的票面利率为3.55%。

至于募集资金的通途,公告称用于7个租房租赁项目,分布在北京、上海、大连、东莞、沈阳等地,一共提供租赁住房4944间。

而龙湖集团(00960,HK)旗下品牌龙湖冠寓则在2018年就尝到了租赁市场的甜头。据2018年龙湖的年报,2018年冠寓租金收入为4.26559亿元,较2017年同比增长961.4%,占集团总收入的10.4%。

到了今年上半年,冠寓更是累计营收4.3亿元,同比增幅207%。根据龙湖集团的财报,冠寓今年的目标是开业超8万间房量,营收10亿元,至2020年目标营收20亿元以上。

对于租房市场是否会面临洗牌的问题,李秀婷分析,在新的需求下,行业有了规范化、透明化的经营规则。在这种规则下,也必然对房企和中介都提出了新的要求,“只有优质的企业最终会得到长远的发展”。

红星新闻记者 俞瑶 杨佩雯 袁野